物业费谈不拢金牛速配，多地屡现物业公司“卷不动”宣布撤场
作者：马一凡
根据中物研协发布的数据，去年以来，全国超过100个小区实现了物业费下调，降费幅度在20%-35%之间。
然而在最先实现小区物业降费的城市重庆，近期却出现了新的情况——至少有10家物业公司宣布撤场不干了。
综合这些物业公司发布的撤场公告，退出服务的原因包括物业费降费谈判破裂、物业费收缴率持续低迷等。
不止是重庆，近期在杭州、鄂州等城市，也出现了头部物管宣布主动退出个别小区物业服务的情况。物业行业资深人士对记者表示，在人工成本攀升、设备老化及政策调控等多重压力下，头部物业公司多数选择放弃内卷式竞争，主动退出低效项目，从追求“规模扩张”转向“质量深耕”。
重庆多个物业公司宣布“弃管”
去年开始，重庆有不少住宅小区都开始跟物业公司谈“降费”问题，最终成功将物业费降了下来。
不过，最近事情风向又有变——重庆至少已有十个住宅小区的物业公司宣布主动退出物业服务，直接撤场不干了。
比如近期，重庆加州物业服务有限公司发布公告，宣布将于8月31日退出中渝春华秋实小区二期的物业服务。该物业公司称，服务中渝春华秋实小区二期已经10年有余，2025年3月，小区召开业主大会，表决通过物业服务降费调整方案，根据公示结果，住宅由高层2.0元/平方米/月和别墅3.5元/平方米/月统一调整为1.30元/平方米/月，商业由5.0元/平方米/月调整为3.0元/平方米/月，车位由80元/个/月调整为40元/个/月。
重庆加州物业服务有限公司表示，结合目前该项目的实际经营现状，无法接受如此大幅降费，原物业服务费定价是基于长周期服务平均成本而制定，随着时间推移，人工成本的上涨、设备设施的老化、园林绿植的退化等，都将导致物业服务运营成本的刚性上涨。该公司称，业主大会关于物业费的表决结果，背离物业管理市场实际，由此将导致物业管理服务质量出现严重下降，工作将存在严重的隐患和风险。
重庆凯美物业管理公司也于近期发布了“撤场告业主书”，宣布将从8月1日起退出“居然雅素里”小区的物业管理工作。该物管公司解释称，退出是因为小区业主长期存在物业费拖欠问题，未缴费业主比例超过全体业主的二分之一，致使物业管理已无法维持正常运营和服务开支金牛速配，经多次催缴、沟通协商，欠费问题仍未得到有效解决。
此外，中铁建物业管理有限公司也发布公告称，决定于8月15日终止在巴南中铁建花语佰骊小区的物业服务。该公司称，自2017年5月24日公司进驻巴南中铁建花语佰骊小区，但从进驻提供服务之日起一直处于收不抵支状态，并在2024年下半年开始亏损进一步扩大。
除了上述小区，近期将遭遇物管公司撤场的住宅项目还有锦绣江南小区、御景国际小区、龙兴未来城市小区、悦江山灏境小区、恒春凤凰城小区、两江溪岸云蔚小区等。
从各家物业公司发布的撤场公告来看，退出服务的原因集中于物业续签降费问题没谈拢、物业费收缴率过低等，也有物业公司称退出原因是其工作遭到了业委会的刁难。
成立业委会谈降费却“谈崩了”
类似的事情也出现在了新一线城市杭州。
位于杭州大江东的住宅小区万固珺府，在2020年销售摇号时，中签率只有7%，曾是许多购房人抢都抢不到“地铁红盘”。
然而今年6月30日晚24时，该小区的物管公司——杭州滨江物业管理有限公司(以下简称“滨江物业”)正式退出服务。
在滨江物业退出之际，该小区的业委会还没有找到合适的物业公司正式接手。6月27日，万固珺府小区业委会发布公告称，为了不让小区在滨江物业退出之后无物业服务，已从街道推荐两家的小区应急托管物业中，确定由杭州磐石物业服务有限公司进行应急托管。
滨江物业在杭州是一家头部物业公司，更是隶属于港股上市公司滨江服务(03316.HK)，后者市值接近66亿元。
为什么滨江物业选择退出万固珺府的服务？其实也是物业降费最终没谈拢。
2024年12月，万固珺府成立了业主委员会，其后业委会便与滨江物业就续聘合同展开谈判，要求滨江物业将物业费从2.8元/平方米/月降至2.2元/平方米/月。
2025年4月13日，滨江物业发函称：“对于小区业主委员会提出的物业费必须降价的要求，未达成一致，经综合考量决定不参加小区续聘事宜。”
滨江物业方面相关人士对记者表示：万固珺府项目体量不大，(物业公司)本身就处于保本的状态，现在业委会要降低物业费到2.2元/平方米/月，对于物业公司来说，要么降低品质，要么项目就会面临亏损，哪一项都不符合公司的要求。
中指数据显示，截至2024年12月，全国重点二十城物业服务均价在2.72元/平方米/月，而杭州作为准一线城市，以2.98元/平方米/月的价格紧跟上海(3.51元/平方米/月)，物业费水平靠前。
头部物业公司撤场并非个例，近日，中海物业也向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，表示公司将于8月31日正式退出项目、结束服务，原因为小区入住率较低，欠缴物业服务费户数比例高，累计拖欠物业费近60万元，项目长期亏损。
业内人士称成本上行压力大
为何近期频现物业公司或主动或被动撤场案例？
一名物业管理行业资深人士对第一财经表示，近年来，物业公司营收增速普遍放缓，摒弃过去摊大饼式扩张、减少“内卷式”竞争成为行业主流选择。
对于不少物业公司自称“亏损”的情况，一家重庆头部物业企业内部人士告诉记者：“整体来看，成本上涨压力在全行业普遍存在，运营成本增加源于多个因素，包括人力成本持续攀升，维护维修成本增加，比如公共设施设备老化导致的维修频次增多，以及零配件、耗材、能源等价格普遍上涨，还有合规性支出增加，比如消防安全改造、垃圾分类处理等政策合规投入持续上涨。”
其实从去年开始，已经有多家头部物业企业宣布退出低质低效项目，比如万物云2024年全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元；世茂服务退出6090万平方米；彩生活终止合约面积5860.8万平方米；中海物业退盘4450万平方米。
此外，2024年，重庆、银川、武汉、青岛等城市相继公布了新的物业服务收费管理办法，其中，重庆电梯住宅分为四个收费标准，最高为1.9元/平方米/月，这一价格低于大多数新小区的现行收费标准，因而引发了广大业主呼吁要求降低物业费，随后，“物业降费潮”在多个城市蔓延开来，不少小区的业主和物业就物业费降价事宜开始进行协商。
在这波降费潮中，有一些小型物业公司为了“拉生意”选择了主动降低物业费，甚至有物业公司宣布“0物业费”，希望借此提升竞标成功率。但是也有很多头部物业公司希望聚焦于品质服务赛道，因此直接选择了退出竞争。
一位业内人士称，对于不少头部物业公司来说，与其在低效住宅项目中“内卷”，不如将更多精力投入到拓展优质赛道的优质客户，比如公建、景区、写字楼等项目的物业服务。中海物业就宣布将在学校、医院赛道持续发力金牛速配，2024年在管数量分别超过95个、50个；招商积余则宣布聚焦医院、交通、IFM等业态，新签合同额分别同比提升95%、46%、11%；融创服务在高端住宅发力，新增饱和收入超过9000万元。对于很多头部物企来说，当房地产黄金时代落幕，物业企业如同大象转身，必须从追逐管理面积的“量变”，转向深耕服务价值的“质变”，才能生存下来。
